El mercado inmobiliario portugués siempre ha tenido una gran presencia de inversores internacionales. Durante muchos años, los ingleses y franceses lideraron las adquisiciones de propiedades en la región, pero con las medidas de promoción del país y las estrategias exitosas con Golden Visa, terminaron atrayendo nuevos jugadores en este mercado, como brasileños, chinos y alemanes que se unieron en 2018 totalizaron casi el 20% de las compras realizadas por extranjeros en el país.
Incluso por encima del capital que representaba el 21% de las compras de ese año. Y no fue solo el número de transacciones lo que aumentó, su valor también aumentó, el año registró un récord en ventas por encima de 500 mil euros, hubo 1400 casas, 400 más que el último registro registrado en 2014, lo que representa 7.2% los adquiridos según INE (Instituto Nacional de Estadística).
En medio de este escenario, los bancos terminaron acostumbrándose a las transacciones diarias que involucran a extranjeros y la oferta de crédito siguió esta tendencia. El proceso de análisis es bastante simple y se acepta la prueba de ingresos de cualquier país.
Por lo tanto, tenemos un mercado donde el sector inmobiliario genera un rendimiento promedio del 6% anual y los bancos prestan con márgenes promedio del 2%, es fácil entender la creciente demanda de adquisiciones financieras. Los inversores están optando cada vez más por los préstamos hipotecarios para optimizar sus ganancias. A continuación se muestra un ejemplo muy simple de lo que estamos hablando:
Considerando un inversor que tiene 200 mil euros para invertir:
Escenario 1
Adquisición de una propiedad por 200 mil euros - remuneración promedio - 6% anual = 12 mil euros por año.
Escenario 2
Adquisición de DOS inmuebles por un total de 400 mil euros, de los cuales 200 mil euros están financiados, la remuneración media del 6% anual = 12 mil euros por año por Propiedad, totalizando 24 mil euros por año.
Coste de financiación mensual durante 30 años = 365 euros (€ 365 x 2 propiedades x 12 meses = 8,760 euros)
Retorno después del pago de financiación = € 24,000 - € 8,760 = € 15,240
En el segundo escenario, optimizamos el retorno de la inversión en 3.240 euros, es decir, un 27% más que en el primero. Sin embargo, estamos realizando un patrimonio neto de 400 mil euros en 30 años.
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