O mercado imobiliário português sempre teve grande presença de investidores internacionais. Por muitos anos, os ingleses e franceses lideravam as aquisiçōes das propriedades na região, mas com as medidas de promoção do país e estratégias de sucesso com o Golden Visa, acabaram por atrair novos players neste mercado como brasileiros, chineses e alemães que juntos em 2018 totalizavam quase 20% das compras feitas por estrangeiros no pais.
Acima até mesmo da capital que representou 21% das compras naquele ano. E não foi apenas a quantidade de transaçōes que aumentou, o valor das mesmas também subiram, o ano registrou um recorde em vendas acima de 500 mil euros, foram 1400 casas, 400 a mais do que o último recorde registrado em 2014, reprensentando 7.2% das compradas segundo o INE (Instituto Nacional de Estatística).
Em meio a esse cenário, os bancos acabaram por se acostumar com transaçōes diárias envolvendo estrangeiros e a oferta de crédito acompanhou essa tendência. O processo de análise é bastante simples e são aceitos comprovativos de rendimento de qualquer país.
Sendo assim temos um mercado onde os imóveis geram um retorno médio de 6% ao ano e os bancos emprestam com spreads médios de 2%, fica fácil entender a demanda crescente por aquisiçōes com financiamento. Investidores optam cada vez mais pelo crédito habitacional para otimizar seus lucros. Apresentamos abaixo um exemplo bastante simples do que estamos falando:
Considerando um investidor que tem 200 mil euros para investir:
Cenário 1
Aquisição de um imóvel por 200 mil euros – remuneração média – 6% aa = 12 mil euros por ano.
Cenário 2
Aquisição de DOIS imóveis pelo total de 400 mil euros, sendo 200 mil euros financiados – a remuneração média de 6% a.a. = 12 mil euros por ano por Imóvel, totalizando 24 mil euros anuais.
Custo do financiamento mensal em 30 anos = 365 euros ( € 365 x 2 imóveis x 12 meses = 8.760 euros)
Retorno após pagamento do financiamento = € 24.000 – € 8.760 = € 15.240
No segundo cenários otimizamos o retorno do investimento em 3.240 euros, ou seja, 27% a mais do que no primeiro. Não obstante, estamos realizando um patrimônio de 400 mil euros em 30 anos.
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